【本報悉尼訊】如果被問到在過去25年中，在物業和股票之間選擇最佳投資，你會選擇哪一個？
很有可能是美國股票，因為科技股長期的熱潮催生了包括英偉達（Nvidia）、蘋果（Apple）和微軟（Microsoft）在內的多家市值超過5萬億元的公司。但如果你支持澳洲房地產，哪個市場具體帶來最佳回報？悉尼，以其在這座港口城市建造豪宅的紀錄為首？或者布里斯本或柏斯？你說得沒錯，房地產市場在21世紀頭25年的資本增值中，遠遠超越了美國股市的飆升。但澳洲房地產價值狂漲幅度最大的並不是搶眼球的悉尼，而是阿德雷德。《澳洲人報》對長期房地產價值成長與主要本地及全球股價指數的分析發現，澳洲首府城市的房價增長位居各類投資資產的前六名，資本增值率至少達400%。阿德雷德是傳統上房地產市場穩定表現的城市，近年來表現突擊，自2000年初以來以559%的房價增值率領先。其中位房價已從130,500元飆升至860,000元。根據澳洲房地產學會（Real Estate Institute of Australia）的現行及歷史數據，布里斯本排名第二，從15萬元上漲533%，達到95萬元，接著是侯巴特（上漲519%，達到73萬元）和悉尼（上漲455%，達到172萬元）。儘管在網路泡沫破裂和全球金融危機期間經歷兩次大幅下跌，美國股市在過去25年一直是全球表現最佳的股市，科技為主的納斯達克指數上漲了415%，標普500指數則上漲了348%。然而，衡量投資收益時，時機至關重要，如果我們將時鐘倒回到1995年初——也就是90年代末美國股市暴漲之前——這兩個美國指數分別以2781%和1442%的跌幅壓倒其他所有投資資產的增長指數。而且，悉尼房價如果不是從2000年開始分析，而是從1995年開始計算，整體房價增值超過全國其他首府城市，得益於1990年代末奧運前市場強勁，房價中位數從1995年的198,000元飆升至2000年的310,000元。雖然過去25年房價成長主導投資資產類的最領先排名，但並非所有房產表現都良好。房地產投資信託基金表現最差，僅成長38%，此前在全球金融危機及疫情期間商業不動產失寵後，股價再度受挫。澳洲股市的基準指數ASX200指數在25年內上漲了158%。MBA財務策略師主任詹姆斯（Darren James）表示，過去二十年房價上漲是住房供給問題造成的。他說：「澳洲人一直熱衷於投資房地產。在不確定時期，人們對物業的信心遠勝於股票。自從新冠疫情以來，這段時間相當動盪。」他表示，跨越股票和物業，對多重不同資產進行投資是有其價值的。他說：「持有股份的投資額可以大幅降低，且不必賣掉整塊土地，而買房產則是直接承擔重大責任。」安寶集團（AMP）首席經濟學家兼投資策略主管奧利弗（Shane Oliver）表示，澳洲房地產在過去25年中展現了「非凡的表現」，儘管回顧30年，美國股市是最大贏家。他說：「起點總是有個問題——如果你從2000年開始，你就是從科技熱潮的頂端開始。在2000年代，房地產市場因利率下降和移民激增而真正起飛。如果你回到1920年代，扣除股息和租金，股票和房產在非常非常長期的長期內回報相似。過去100年來，股票和房地產每年各約11%的回報——它們會經歷一段時間，兩者相次於另一者，且這種時期可能持續數十年。我想事情就是這樣發生的。」奧利佛博士指出，過去二十年來，房地產「從負擔得起變成無法負擔」。他說，自2000年代中期起，澳洲移民人數激增，但住房供給並未大幅增加。他說：「如果你在2000年進入房地產領域，基本上是從起步階段開始，因為供應不足和利率下降而引發的數十年繁榮。我們會不會再看到像剛才那樣的四分之一世紀？也許吧，但物價收入比已經高得離譜，我們也面臨可負擔能力的限制，這可能會限制價格持續上漲的幅度。」除了房地產和股票之外，黃金在21世紀的前四分之一世紀是大贏家，從1980和1990年代的平穩期後，黃金價格上漲了1402%，而比特幣則僅於2009年才開始出現，但此後價格從低於1美元狂漲至 90,000美元（約136,000澳元）。（南平）分享 / Share :